[송철수의 세무 실무 가이드] 치과병원의 건물취득과 관리
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[송철수의 세무 실무 가이드] 치과병원의 건물취득과 관리
  • 송철수
  • 승인 2004.08.27 00:00
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치과 개원의면 누구나, 매월 지급해야 하는 임차료에 부담 감소와, 은퇴이후 기대되는 임대수입 등을 위해 건물을 인수하려고 한다. 그러나 건물의 취득과정에서 일반적인 세무관리 측면을 고려하지 않아 불필요한 시행착오를 되풀이 하는 경우가 대부분이다. 수업료는 매우 비싸며 한번 잘 못 된 경우 이를 되돌리기는 현실적으로 어렵다. 이번에는 치과의 건물 취득에 관한 고려사항들을 검토해보기로 한다.


개원의가 건물을 취득할 때 불리한 점
1. 면세사업자로 건물에 대한 부가가치세 환급 불가
일반사업자는 건물의 신축이나 분양 시 건축사업자로부터 발행되는 세금계산서의 부가가치세액을 환급 받을 수 있지만 면세사업자인 병원은 부가세의 환급이 불가능하다. 고가의 건물을 취득할 시 최초 소요되는 자금이 부가가치세액 10% 만큼 많다.

2. 비현실적인 감가상각 기간
건물의 경우 감가상각을 할 시 철근 콘크리트 조의 경우 30년에 걸처서 상각을 하고, 요즘 주로 선택되는 철골콘크리트 조(H 빔 골조)의 경우 40년에 걸처서 정액법으로 균등하게 감가상각비를 계상해야 하므로 현실적인 최장 개원기간 25년 정도를 감안하면 모두 상각할 수 있는 방법이 없다.

3. 비용감소로 소득세액 증가
자가 건물 취득으로 병원의 이익률이 호전 되었다고 좋게 판단하기 쉽지만 우리의 세무여건은 반드시 그렇지만은 않은 경우가 많다. 예를 들어 6억원짜리 상가건물의 경우 감가상각 가능 금액은 1년에 1500만원으로 비슷한 건물의 월세보다 비용계상 측면만을 보면 불리하다. 자가 병원인 경우 적용되는 소득율이 일반(임차인) 보다 3.6% 높다 평균적인 치과의 외형 2억5천만원을 고려하면 9백만원에 해당하는 금액이고 세율까지 고려하면 매년 낼 세금만 360만원정도 인상되는 것이다.
현실적으로 수도권에서 전용면적 35평 이상을 사용하는 치과의 경우 임대료가 차지하는 비중이 대부분 외형의 5~20%를 차지하므로 이렇게 되면 추가 부담하게 되는 세금은 최악의 경우에는 자가 건물을 취득하게 됨으로서 세금만 2천만원 이상 늘어날 수도 있다는 계산이 가능하다. 원만한 병원의 임대료와 같은 금액이다.


그렇다면 어떻게 건물의 취득해야 할 까?
보통의 신축 상가의 경우 배우자의 명의로 분양을 받고 배우자가 부동산 임대사업자의 명의로 병원에 임대를 놓는 방법을 권한다. 배우자의 명의로 부동산 임대사업자 등록을 하고 건물을 분양받으면 부가가치세액을 환급 받아 최초 취득 시 소요되는 가액을 10% 낮출 수 있다. 아울러 병원의 비용을 필요한 수준까지 증가시킴으로써 소득율을 조절하는 기능을 내부에 가질 수 있게 된다. 치과병원의 경우 소득율이 35% 의원인 경우 37%수준이므로 보험진료가 많거나 일반진료가 많은 병원인 경우에도 카드매출 비중이 많은 병원의 경우 적절한 소득득률을 맞춘다는 것이 생각처럼 쉽지 않는 일이다. 임대료를 필요수준으로 조절 할 수 있다면 최고 세율을 적용받는 소득을 분산할 수 있을 뿐 아니라 배우자는 낮은 세율을 적용 받을 수도 있다. 예를 들어 외형인 2억5천만원인 의원이 있다고 하자 비용이 부족하여 소득율이 40%(실재로 자가인 병원이나 주거지역 소재 병원에는 이런 사례가 많음)라고 하면 소득이 1억이고 낼 세금은 2,700만원이 된다. 그렇지만 임대료를 750만원 추가 지출하여 소득률을 37%로 유지하면 낼 세금이 300만원 절감할 수 있으며 부동산임대사업자인 배우자는 세금이 60만원 정도 증가하여 실제로 부부의 세금은 240만원정도 절감할 수 있게 되다. 그리고 치과의 외형이 크면 클수록 이런 효과는 배가된다.
한 가지 주의 할 점은 자가공급이란 개념이다. 부동산 임대사업자와 이를 임차하는 사업자가 동일 인격(동인한 사람)이면 않된다는 개념이다. 배우자가 그 배우자에게 임대를 하면 무방하지만 자신이 자신에게 임대를 놓으면 않된다는 말이다. 갑 과 을이 공동개원하는 경우에도 갑이나 을이 갑과 을에게 임대를 놓아도 된다는 말이다.


기존 건물을 인수할 경우
기존 건물을 인수하는 경우에는 부가세 환급 등의 문제가 없으므로 일반적인 건물의 매매를 통해서 건물을 인수하면 되며 이때도 임대사업자로 등록하고 병원에 임대를 놓는 것으로 하면 병원의 비용을 증가시킴으로서 소득을 분산하여 낮은 세율을 적용받을 수 있다.
이때에도 자가 공급이 되지 않도록 병원의 사업자 등록증 상의 명의와 임대사업자의 명의가 일치하지 않도록 해야 할 것이다. 주로 배우자의 명의로 건물을 인수하고 다시 배우자 명의로 사업자 등록을 하면 쉽게 해결할 수 있다.

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