대출이자 눈덩이처럼 불어나
특히 주택가격이 상승하고 있는 상황이라면 이자상환에 따른 고통보다 가격상승에 따른 기대심리가 커지기 때문에 상환능력을 초과해 대출을 받는 경우도 발생한다.
우리나라의 경우 IMF이후 찾아온 저금리가 부동산의 가수요를 촉발시킨 측면이 크다고 볼 수 있다. 여기에 베이비부머의 주택확장 수요가 맞물리면서 중대형아파트를 중심으로 가격이 크게 오른 것이다.
최근 국민은행의 주택담보대출 금리가 3년 고정의 경우 8%를 넘어섰다.
우리은행은 5년 고정금리를 8,28%를 적용하고 있는 실정이다. 대부분 변동금리로 1억원의 담보대출을 받은 경우를 보면 3년 전 6%초반인 경우 이자부담이 50만원 정도였으나 7%중반인 현재 월 이자상환액이 62만원으로 올랐다.
문제는 대부분이 3년 거치 후 원리금 상환방식으로 대출을 받은 경우가 많기 때문에 올해부터는 이자뿐만 아니라 원금까지 동시에 상환하게 되는 사람이 많아지게 된다는 점이다. 보통 10년 동안 상환하는 경우 대략 110만원에서 120만원을 상환해야 하는데 도시가계 평균소득을 감안해 볼 때 한계소득 구간에 있는 사람들부터 더 이상 이자를 내가면서 주택을 보유할 인내심을 유지하기 어려워 질 것이다.
대출 받은 사람들이 모두가 여유가 있는 것이 아니기 때문에 이들이 인내심을 잃는 시점부터 도미노식으로 부동산 가격에 영향을 줄 가능성이 크다고 볼 수 있다.
처분조건부 대출
처분조건부 대출은 기존의 아파트담보대출을 받은 사람이 투기지역내의 아파트를 추가로 구입하면서 1년안에 기존 주택을 처분할 것을 조건으로 받은 대출을 말한다.
지난해 집값 상승이 끝날 무렵에 급한 마음으로 처분조건부 대출을 받아 일시적 1가구2주택자가 된 사람들은 대출금리가 오르고 기존 주택의 처분이 여의치 않은 지금 가슴이 새까맣게 타 들어 가고 있다.
결국 처분기한까지도 팔지 못하면 한국자산관리공사를 통해 공매 처분해야 하는데 한국자산관리공사는 건설교통부 실거래가 통계를 감안해 감정가를 산출하여 공매가를 산출하기 때문에 터무니 없이 싼 가격에 집을 팔아야 하는 경우도 발생한다.
특히 처분기한 만료일부터 강제처분되는 시점까지 연체이자도 물어야 하는 것은 이들이 처한 또 다른 어려움이다.
올해까지 기한이 도래하는 조건부 대출은 모두 1만5577건 금액으로는 2조원 가량이고 내년까지는 2만3602건에 2조 4000억원 정도이다. 이 대출에 대한 상환 이행율은 98%에 육박하고 있어 100명에 98명은 집을 팔아야 대출을 갚을 수 있는 형편이다.
처분조건부 대출은 기한을 넘길 경우 양도세 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 급급매물로 나올 가능성이 크고 이러한 매물이 몰릴 경우 집값하락 압력을 높이고 향후 부동산시장의 흐름에 뇌관으로 작용할 가능성이 제기되고 있다.
전세가격 상승
부동산정보업체인 ‘부동산114’에 따르면 서울지역의 전세값은 2년 전에 비교해 20%이상 상승한 것으로 나타났다. 중대형 보다 1억원 내외의 소형 평수의 전세값이 강세를 띠며 품귀 현상마저 빚고 있다.
특히 강서구와 노원구 등은 상승률이 25%이 이르고 있어 3.3㎡당 전셋값은 396만원에서 500만원 이상으로 급등했다. 중대형에 비해 소형주택의 전셋값이 상승하고 있는 것도 주목할 만하다.
전셋값이 상승하는 것은 보기에 따라서 집값이 올라가는 신호가 될 수도 있고 하락의 전주곡일 수도 있다. 전세는 실수요를 반영하기 때문에 보통의 시장에서는 매매가의 선행지수가 된다.
하지만 최근의 전셋값의 상승은 분양가상한제의 실시로 집값하락을 기대하는 사람들이 많아지고 이들이 구매시기를 늦추고 있기 때문에 생긴 현상이다. 집을 사려는 사람들이 구매시기를 늦춘다는 것은 급하게 집을 처분해야 하는 사람들에게는 좋지 않은 소식이다.
이자부담이 현실이 된 사람들, 처분조건부나 축소조건부 대출을 받은 사람들은 처분시기에 대한 부담을 인내하기 어렵고 이러한 상황이 지속되면 집을 더 싸게 내놔야만 하는 것이다.
늘어나는 미분양
최근 ‘그랑시아’라는 아파트브랜드로 주택건설사업을 해오던 중견건설업체 ‘세종’이 최종 부도 처리되면서 아파트 미분양사태가 주목을 받고 있다.
현재 전국적으로 미분양 아파트의 규모는 9만 채에 이르고 있는데 이는 건설사들이 ‘분양가상한제’를 피해 분양을 서두른 반면 주택수요자들은 값이 낮아진 아파트가 쏟아져 나오길 기다린 결과다.
미분양이 증가하면 건설사는 금융비용을 줄이기 위해 가격을 할인하거나 혜택을 추가하는 방법으로 시장에 어필하고자 한다. 하지만 현재는 분양가상한제와 바뀐 청약제도로 인해 수요자들은 왠 만한 조건에는 꿈쩍도 않고 있다.
문제는 미분양주택이 증가하고 있는 것뿐만 아니라 이미 분양 된 물량조차도 입주율이 60%가 채 되지 않고 있다는 것이다. 입주율이 떨어지는 이유는 기존 주택 처분에 어려움을 겪고 있기 때문인데 이는 앞서 지적한 신규수요의 감소 또는 지연과 무관치 않은 것이다.
희망
앞서 살펴 본 바와 같이 부동산시장에 대한 전망은 그리 좋지 않은 편이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 (정말 많은 사람들이) 이번 대통령 선거에 기대 아닌 기대를 걸고 있는 듯하다.
경제적인 문제를 정치적으로 해결했을 때 우리가 경험한 바에 의하면 이익은 소수에게 손실은 다수에게 전가되며 또한 이익보다 손실이 훨씬 크다는 것을 알 수 있다. 과연 그렇게 될 것인가는 알 수 없다. 하지만 오로지 경제적인 논리로 보자면 부동산의 미래는 결코 밝지 않다.
신상훈(머니트리 교육팀장 02-312-6076)
