투자는 저축과 다르다. 저축은 미래의 현금흐름을 예측할 수 있지만 투자의 미래는 아무도 알 수 없다. 저축은 안전하고 투자는 위험한 것이다. 이 두 가지는 방법은 다르지만 미래의 불특정 소비를 준비한다는 점에서는 같은 의미를 지닌다.
잠재적인 지출에 대비하기 위한 방법으로 저축을 할 것인가 아니면 투자를 할 것인가는 단지 선택의 문제인 것이다.
만약 소득이 충분하거나 저축에 따른 보상 즉 이자가 만족할만한 수준이라면 투자에 대한 필요성을 느끼지 못할 것이다. 피할 수 있다면 피해야 하는 불가피한 선택이 투자라고 할 수 있다.
그렇지만 불가피하지 않은 상황에서도 우리는 일상생활에서 수많은 투자행위를 하고 있다. 예를 들자면 의사로서의 개원은 리스크가 커진 투자행위다. 또한 한 가정이 주택을 구입하는 것도 마찬가지라 할 수 있다.
이 두 가지 투자행위의 공통점은 불가피한 선택이란 점이다. 단지 불가피한 선택을 통해 많은 사람들이 충분한 보상을 받는 경우도 있다.
펀드의 계좌수가 1400만 개가 넘었다. 펀드투자에 대해 이처럼 관심이 높은 적은 없었다. 그러나 “어디에” 투자를 해야 하는지 묻는 사람들은 많지만 “어떻게” 투자를 해야 하는지에 대해서는 관심이 없는 것 같다.
투자의 대상은 무한하다
전통적인 투자방법은 부동산에 투자하는 것이었다. 최근에 주식에 대한 투자가 증가하고 있지만 아직도 대부분의 가계자산은 부동산에 묶여있다고 해도 과언이 아니다.
투자와 관련해서 2008년 1월 1일 시행예정인 ‘자본시장통합법’은 투자의 대상과 방법을 혁명적으로 바꿀 예정이다. 전통적인 투자대상인 아파트나 토지를 비롯해 와인이나 날씨 심지어는 이산화탄소 배출권도 투자의 대상이 될 수 있다.
그럼에도 불구하고 부동산이 여전히 투자의 우선순위를 지키고 있다. 다름 아닌 “부동산 불패”가 사람들의 심리를 지배하고 있기 때문이다. 경험적으로 부동산은 주식이나 여타의 자산처럼 변덕을 부리지 않고 변함없이 보상을 해주었기 때문에 어쩌면 부동산에 대한 선호는 당연하다고 할 수 있다.
하지만 현재 미분양아파트가 10만 채를 넘어섰고(IMF수준) 세계적으로 인플레이션 우려가 증가하고 금리인상의 필요성이 커지는 상황에서 여전히 기존의 편협 된 자산포트폴리오가 지속적인 보상을 해주기는 어려워 보인다.
현금 창출 능력이 곧 자산의 가치
부동산은 전통적으로 보유가 목적이나 처분을 통해 이익을 실현하는 것이 일반적이었다. 일찍이 농경사회를 경험한 국가일수록 토지에 대한 선호는 단지 경제적인 이유로 설명할 수 없을 만큼 강렬한 것이다.
주식시장에서 결국 기업의 실적이 궁극적으로 주가에 반영되듯이 부동산도 현금창출능력이 그 자산을 평가하는 척도가 되고 있다. 그리고 이러한 경향은 모든 자산의 평가에 기준이 될 것이다.
강남의 S아파트의 매매가는 10억이지만 전세는 4억3천만 원 정도에 머물고 있다. 만약 이 전세금을 기회비용으로 본다면 세입자는 이 돈을 은행에 예금해서 매달 받을 수 있는 이자만큼을 지불하고 아파트를 사용하고 있는 것이고 5%의 금리를 가정하면 집주인은 전세를 통해 매년 2150만원의 수익을 낼 수 있는 것이다.
이 방식으로 계산하면 이 아파트의 PER(주가수익률=주가÷주당순이익)는 거의 46(매매가 10억원÷금리5%일 때의 수익 2150만원)에 이른다. 일반적으로 KOSPI의 평균 PER가 12정도임을 가정하면 강남의 아파트들은 대부분이 너무 고평가된 것으로 해석할 수 있다.
부동산의 사용가치가 중시되면서 소수의 판매자중심의 시장이 다수의 매수자 위주의 시장으로 개편되고 있다. 부동산의 거래가 폐쇄적 관계중심적인 것에서 전문화 네트워크화(Fund)되면서 매우 다양한 금융기법(REITs,ABS,MBS)이 도입되고 있다.
이러한 변화의 핵심은 ‘모든 자산의 증권화’라고 할 수 있다. 부동산이 증권화 된다는 것은 소액으로 투자가 가능해지고 언제라도 현금화가 가능해진다는 것이다.
자산배분전략(Asset Allocation)
분명한 투자 목적이 없다면 투자를 하지 않는 것이 상책이다. 단지 돈을 번다는 의미의 투자로 인해 인생을 망친 사람들은 대부분 투자의 목적이 분명하지 않았기 때문이다. 투자의 불확실성으로 인해 우연히 주어진 보상은 손실보다도 위험하다. 위험한 투자의 세계에서 이성을 잃지 않고 인내심을 가지기 위해 목표의 중요성은 두말할 필요가 없다.
투자설계의 핵심은 투자자의 투자목표와 실제 자산운용을 긴밀하게 연결시켜서 미래의 현금지출을 효과적이고 실제적으로 준비하도록 하는 것이다. 개원자금, 병원확장자금, 자녀교육자금, 은퇴자금 등 구체적인 자금의 용도가 충족되도록 투자가 집행되어야 한다.
이때 적용할 수 있는 가장 효과적이고 검증된 방법이 자산배분전략이다. 자산배분전략은 위험수준이 상이한 여러 자산집단을 대상으로 투자자금을 배분하여 Portfolio를 구성하는 의사결정을 의미한다.
여기에서 위험수준이 상이한 자산집단은 주식, 채권, 부동산 보다는 더 좁은 의미의 자산군으로 예를 들면 주식은 배당주, 가치주, 성장주로 부동산은 아파트, 토지, 오피스텔, 상가 등으로 세분화 된 것이다.
투자목적이 달성되려면 여러 제약조건을 고려해야 한다. 특히 목표달성에 필요한 투자자금은 누구나 충분히 확보하기 어려운 것이 일반적이고 공무원과 자영업자의 소득기간과 소득액이 다른 것처럼 투자자의 개별상황에 따라 기대수익율도 달라지며 자산간의 비중은 이러한 기대수익률을 만족하도록 구성되어야 한다.
개별 자산집단의 위험과 장기수익률을 예측하고 평가하는 과정을 포함하는 포괄적이고 전면적인 자산관리인 셈이다.
1977년에서 1987년 동안 미국의 대형 연기금의 운용성과를 측정하여 연기금의 투자성과를 결정하는 요소를 연구한 Brinson, Hood, Beebower의 연구 결과에 따르면 자산배분활동(asset allocation), 증권선택(security selection), 시장예측(market timing) 등 여러 요소 중에서 자산배분활동이 투자성과에 가장 결정적인 영향을 끼친다는 사실을 증명했다.
투자목표를 계량적으로 정의하고 목표와 자산운용을 긴밀하게 연결하는 핵심고리가 자산배분전략이다. 이를 통해 개인의 자원이 목표달성에 최적화된 포트폴리오를 보유하게 함으로써 사후적으로 투자성과에 대한 체계적 관리가 가능해 지는 것이다.
신상훈(머니트리 교육팀장 02-312-6076)
